מקרקעין

רכישת דירה מיד שניה
רכישת דירה אינה עסקה פשוטה. מדובר בעסקת מקרקעין מורכבת הטומנת בחובה סיכונים, קשיים ומכשולים לא מעטים לכן מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה בתחום לאורך כל שלבי העסקה החל מליווי בבדיקות נתונים ומידע ישירים ועקיפים אודות הדירה, ניסוח הסכם המכר וכלה בהעברת הזכויות על שם הרוכשים הכוללים נושאים רבים וקריטיים עליהם יש לתת הדעת בטרם חתימה כגון הנושאים הבאים:
"נסח" / "אישור זכויות" עדכני ע"ש המוכרים המהווה פלט המכיל נתונים חשובים על הנכס כגון כזהות הבעלים, מידע אודות עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה או אחרות (לדוגמא מטעם רשויות התכנון/המס) לטובת צדדים שלישיים וכיוצ"ב.

תנאים סביבתיים – לצד שיקולי הרוכשים להתאמת הדירה לצרכיהם, תקינות מערכותיה וקיומם של  מפגעים או מטרדים מקומיים/אזוריים, ניתן לברר אצל הועדה המקומית לתכנון ולבניה ברשות המקומית אודות תוכניות נוכחיות ועתידיות באזור.

חתימה על ההסכם – מתבצעת לאחר בדיקת מכלול הנתונים. בהסכם אמורים להיכלל כל התנאים וההתחייבויות עליהם הסכימו הצדדים כשהמטרה הינה מסירת הדירה לרוכשים כשהיא נקיה מכל עיקול, חוב, משכנתא וכיוצ"ב יחד עם כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות ע"ש הרוכשים כנגד תשלום מלוא התמורה במועדים ובשיעורים מצד הרוכשים.

הערת אזהרה –  אקט ביניים שיש לבצע מיד לאחר החתימה על ההסכם. מטרתו להגן על הרוכש בעיקר כנגד מכירת הדירה בשנית על ידי המוכר. לעיתים, רישום ההערה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) אינו אפשרי, במצב זה יש לדאוג לביטחונות חלופיים (כדוגמת, רישום משכון ברשם המשכונות).

מס רכישה –  מוטל על כל רוכש דירת מגורים. שיעור המס מתעדכן במהלך השנה ומתחלק ל- 3 דרגות בהתאם לסכום הרכישה. קיימים הקלות ופטורים לזכאים על פי חוק - דוגמת נכים, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, עולים חדשים ועוד.

מסירת החזקה – מתבצעת בפועל במעמד התשלום האחרון למוכרים או הפקדתו "בנאמנות" בידי עורך דין. בשלב זה הדירה עדיין אינה רשומה על שם הרוכשים.

העברת הזכויות ע"ש הרוכשים – מתבצעת בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת רק לאחר המצאת כל האישורים מאת הרשויות השונות, הנדרשים לשם כך.



הסכם רכישת דירה מקבלן

הסכם שכירות - ערבויות ובטוחות
הסכם שכירות טוב הינו הסכם המאזן בין האינטרס של כ"א מהצדדים לו, מצד אחד מגן על זכויות השוכר ומאידך שומר על רכוש המשכיר ומבטיח אכיפה יעילה של כל התחייבויות השוכר הכלולות בו.
במקרה של הפרת ההסכם חשוב לפעול באופן מהיר ונחרץ על מנת למצות את כל האפשרויות העומדות לרשות הצד המקיים את ההסכם (עדיף בהסכמה תחילה) ולמנוע נזקים כספיים ואחרים. לכן בטוחות טובות והולמות המעוגנות בהסכם מהוות פיתרון יעיל של בעיות שכיחות ובלתי צפויות העלולות לצוץ בין הצדדים בתקופת השכירות.
מטבע הדברים, מובן כי קיומן של הבטוחות בהסכם הינו אינטרס של המשכיר כאשר מטרתן הינה הבטחת עמידת השוכר בהתחייבויותיו על פי ההסכם בדגש על תשלום שכר דירה, חשבונות, כיסוי נזקים ועוד.
מכאן שעל הבטוחות (מומלץ יותר מאחת) להיות מעוגנות בהסכם באופן מקצועי וברור שאינו משתמע לשני פנים– מומלץ ע"י עו"ד המתמחה בתחום - על מנת שיהיו בעלות מימוש מיידי וממשי. קיימות מספר בטוחות עליהם נפרט להלן בקצרה:
ערבות בנקאית – הבטוחה הטובה ביותר, במיוחד אם היא בלתי מותנית ואינה מוגבלת בסכום. משמעותה היא כי הבנק ערב לכל התחייבויות השוכר ובמקומו. ניתנת מיידית ובקלות לחילוט בכך שמייתרת הפעלת הליכים כלשהם מצד המשכיר לרבות הודעה מוקדמת, נימוק או הכנה כלשהם. עלות הנפקתה כרוך בתשלום ובהמצאת בטוחות לבנק מצד המבקש. כדי ל"רכך" את הסיטואציה למימוש הערבות ניתן להכניס בהסכם סעיף המורה למשכיר לתת לשוכר התראה טרם מימושה על מנת לאפשר לשוכר לתקן הנדרש תוך פרק זמן מוסכם. יש לוודא כי תוקפה של הערבות יוארך עד לווידוא סופי שהתחייבויות השוכר קוימו במלואן וכי לא נותרו חובות ו/או נזקים. עם זאת, יודגש כי מדובר בערבות לקבלת הכסף ולא לפינוי המושכר.

שטר חוב - ניתן לרכישה בסניפי הדואר או לנסחו ע"י עו"ד. לא מוכר נוסח קבוע או מחייב. יש למלאו בקפידה ולמלא שמות הערבים ופרטיהם ולהחתים השוכר עליו. ניתן להשאיר הסכום פתוח (בכפוף לאמור בהסכם). מימושו כרוך בהליך משפטי במסגרת הוצאה לפועל אשר אינו מבטיח הצלחת מימוש החוב בנוסף על הזמן וההליכים הרבים הכרוכים בו לרבות פתיחת תיק בהוצאה לפועל, נקיטת הליכים הקבועים בחוק והתמודדות עם זכות החייב להגיש "התנגדות לביצוע שטר".

שיק ביטחון -  נחשב כסוג של שטר. יש לזכור כי כל שיק ניתן לביטול ע"י בעליו או שיתברר בהצגתו לפירעון כי אינו בר כיסוי. למרות זאת, כמו במקרה של שטר ביטחון עומדת לאוחז בשיק האופציה למימושו בהוצאה לפועל, על כל המשתמע מכך. מומלץ להימנע מלקבלו כשעליו רשום "לביטחון בלבד" דבר העלול להערים קשיים על הגשת ההליך לביצוע.

ערבת צד ג' - בטוחה טובה למדי. משמעותה כי במקרה של הפרת ההסכם מצד השוכר ניתן לפנות לערבים (עדיף יותר מאחד)  לצורך תשלום, תיקון וכיוצ"ב. מומלץ לוודא כי הערב הוא "ערב טוב" היינו בעל יכולת כלכלית (המגובה במשכורת קבועה, המלצות מהבנק, בעל נכסים וכו'), כן מומלץ לברר הקשר שלו לשוכר, לדרוש צילום ת.ז. לצורך בירורים ועוד.
תשלום מראש או פיקדון- מעין בטוחה. לפיה, מופקד בידי המשכיר או עו"ד נאמן (בכפוף לאמור בהסכם) סכום דמי השכירות (כולו או חלקו). צעד מפתה מצד המשכיר שכן הוא מקבל לידיו דמי שכירות, אך במקרה בו השוכר יחליט לסיים באופן חד-צדדי את תקופת השכירות הוא יוכל לבטל ההמחאות שהפקיד, על כל המשתמע מכך.

תשלום בכרטיס אשראי – שיטה חדשה יחסית אך נחשבת כיעילה ומבטיחה מאוד מצד המשכיר, שכן במקרה של אי תשלום חברת האשראי עומדת לצידו.

חובות לרשויות ולשירותים - מוכרת כיום מגמה לפיה, המשכיר דורש מהשוכר להעביר הנכס על שמו ברשות המקומית ובחברות למתן שירותים שונים לצורך תשלומי ארנונה, חשמל, טלפון וכדומה. הדבר מגביר הביטחון למשכיר כי במידה והשוכר לא ישלם יקשה על הרשויות ו/או החברות לדרוש התשלום ממנו. לחלופין, יכול המשכיר לדרוש המחאות פתוחות לפקודת הרשויות ו/או החברות ("למוטב בלבד") אשר ימומשו ע"י המשכיר במקרה של אי תשלום מצד השוכר.

הסכם רכישה מקבלן, החוזה ונספחיו כוללים תנאים ונתונים רבים והוא מנוסח ע"י עורך הדין מטעם הקבלן שאינו אחראי כלפי הרוכש לתוכנו, פרט להתחייבות לרשום הדירה ע"ש הרוכש בסוף התהליך, ומכאן שהחוזה מגן על הקבלן הרבה יותר מאשר על הרוכש. לכן בטרם חתימה על החוזה מומלץ להציגו בפני עורך דין הבקיא בתחום לצורך בחינתו ותיקונו לטובת הרוכש, ביצוע יעיל ויסודי של בדיקות משפטיות בתחומים ובמרשמים שונים אודות הדירה והקבלן וכן לצורך ליווי הרוכש עד לסיום התהליך, והכל על מנת להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה המדויקת והבטוחה לטובת הרוכש. להלן מקצת הנקודות שיש לתת עליהם את הדעת בחוזה מעין זה טרם החתימה:
זכויות קנייניות - יש לברר ברשויות ובמרשמים המתאימים מהות זכויותיו הקנייניות של הקבלן על הקרקע ואופיים (בעלות, חכירה, "עסקת קומבינציה" וכיוצ"ב) וכן האם קיימים על הקרקע עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה או אחרות למיניהן (לדוגמא מטעם רשויות התכנון, המס, מוסד בנקאי) לטובת צדדים שלישיים כלשהם.

היבטים תכנוניים - חשוב לבדוק האם בידי הקבלן היתר בניה מאושר ובתוקף מאת הוועדה המקומית שליד הרשות המקומית, ולפיו לבחון הפרטים באשר לאופי הבניה וצורתה, מס' קומות/דירות וכיוצ"ב. במקרים מסוימים מומלץ לבדוק גם את התב"ע הרלוונטית המתייחסת, בין היתר, ליעוד הקרקע באזור והשימושים המותרים בה (מגורים, מסחר וכד').

ערבויות - יש להקפיד כי כל תשלום לקבלן ישולם לפי לוח תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבניה ויהא מובטח באחת מחמש הערובות עפ"י חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974 כגון: הערת אזהרה, ערובה בנקאית, ביטוח ועוד. במידה והקבלן מקבל ליווי בנקאי פיננסי לבניה יש לוודא כי בחוזה קיימת התחייבות להמצאת "מכתב החרגה מוחלט" לידי הרוכש לפיו מסכים הבנק כי השעבוד לא יחול על הדירה הספציפית הנרכשת.

בדק ואחריות - יש לבחון התחייבויות הקבלן למתן אחריות לטיב העבודה, החומרים, אי התאמות וליקויים לפחות לתקופות הבדק והאחריות עפ"י חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973. רצוי לערוך פרוטוקול במעמד מסירת הדירה המציין את כל הליקויים הגלויים והדחופים ולמוסרו לקבלן.

מסירת הדירה - חשוב לבחון כי קיים מועד מוגדר למסירת הדירה והמפתחות לידי הרוכש ולצמצם אפשרויות הקבלן לאיחורים בהתקיים נסיבות שונות, ולוודא כי הפיצוי בגינם ריאלי (לפחות בגובה דמי שכירות באזור) וכי קיים סעיף המקנה לרוכש זכות ביטול ההסכם וקבלת פיצוי בגין איחור משמעותי.

רישום זכויות - יש לוודא כי בחוזה יצוין תאריך לפיו מתחייב הקבלן להשלים תוך פרק זמן סביר את רישום הדירה ע"ש הקונה כיחידה נפרדת בבית המשותף.